Não há uniformidade entre os condomínios. Existem diversas categorias de condomínios, especialmente em relação ao seu propósito. Há condomínios gerais e condomínios edilícios, condomínios residenciais e comerciais.

Além disso, há discrepâncias em relação à estrutura dos condomínios, que podem ser horizontais (apenas com casas), verticais (apartamentos) e mistos (com tanto casas quanto apartamentos). Além de existir também os loteamentos.

É crucial entender as diferenças entre os tipos de condomínios. Isso permitirá compreender o funcionamento de cada um deles, bem como os direitos e deveres dos condôminos de forma mais clara.

Existem dois tipos de condomínios: condomínio geral e condomínio edilício.

Quando pensamos em condomínio, geralmente associamos essa palavra a grandes prédios. No entanto, esse é apenas um dos tipos mais comuns de condomínio, mas não é o único.

O condomínio geral é constituído quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo bem. Essa é a definição básica de condomínio.

Por outro lado, o condomínio edilício refere-se especificamente a bens imóveis que possuem mais de um proprietário. Uma característica fundamental dos condomínios edilícios é a existência de partes exclusivas e partes comuns.

Tomando como exemplo um condomínio residencial, o apartamento é considerado a parte exclusiva do proprietário. Já as áreas comuns, como salão de festas, academia, piscina e portaria, são consideradas partes comuns do condomínio. Cada proprietário de apartamento também é proprietário de uma fração ideal das partes comuns.

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Condomínio residencial e comercial

Um condomínio residencial é um conjunto de unidades habitacionais que são destinadas à moradia dos seus proprietários e familiares, podendo ser ocupadas permanentemente ou durante períodos específicos, como férias ou fins de semana (no caso de casas de praia, por exemplo).

No entanto, é possível que atividades profissionais sejam realizadas nas unidades residenciais, desde que não causem perturbação à tranquilidade dos demais moradores.

Já o condomínio comercial é aquele destinado à exploração de atividades profissionais e comerciais. Esses condomínios podem abrigar diferentes tipos de estabelecimentos, como lojas, escritórios, clínicas e consultórios médicos, entre outros. Geralmente esses condomínios comerciais tem um horário de funcionamento igualmente comercial, muitas vezes não abrindo aos domingos, por exemplo. Caso você esteja procurando um lugar comercial para comprar ou alugar, é importante verificar essa informação, pois seu horário de funcionamento terá de se adequar às normas do prédio.

Por fim, existem os condomínios mistos, que são aqueles que combinam unidades residenciais e comerciais em um mesmo empreendimento. É cada vez mais comum encontrar prédios residenciais com lojas e escritórios no térreo, por exemplo.

Condomínios e loteamentos: principais diferenças.

Existem diferenças entre condomínios e loteamentos, embora apresentem semelhanças.

No condomínio fechado, as áreas comuns são privadas e de propriedade dos condôminos, dividida em frações ideais. Sendo assim, o acesso pode ser controlado por portões e pessoas estranhas podem ser impedidas de transitar pelas ruas do condomínio.

Já nos loteamentos, os proprietários compram apenas os seus terrenos, e as vias de acesso são públicas. Por essa razão, pessoas que não moram no loteamento não podem ser impedidas de transitar pelas vias.

Outra diferença está na administração. Enquanto o condomínio é administrado por um síndico, o loteamento é geralmente administrado por uma associação de moradores, composta por uma diretoria, com presidente, vice-presidente e secretário.

No entanto, desde 2017, uma nova lei permitiu a criação de novas formas de condomínios, incluindo os loteamentos com controle de acesso. Isso significa que agora é possível que os loteamentos possam ter um controle de acesso, semelhante ao dos condomínios.

Mudanças na lei condominial

Novas formas de condomínios surgiram em 2017 com a aprovação da Lei nº 13.465/2017, que veio para legalizar práticas comuns na sociedade. A legislação apresentou três novos tipos de condomínio: o condomínio urbano simples, o condomínio de lotes e o condomínio em multipropriedade imobiliária ou time-sharing.

Todas essas novas modalidades de condomínio são regidas pelo Código Civil, podendo haver normas específicas para cada tipo ou serem aplicadas a todos. O condomínio urbano simples é encontrado com frequência em áreas menos favorecidas das grandes cidades, onde se constrói um novo andar acima da laje, criando um condomínio horizontal. Nesse caso, cada condômino deve ter sua própria escritura pública.

O condomínio de lotes é uma nova forma de condomínio que surgiu para resolver o problema dos loteamentos, que geralmente são divididos em terrenos menores, sem áreas comuns divididas entre os moradores. Com a nova lei, os loteamentos podem ser transformados em condomínios, passando a propriedade das áreas comuns para os condôminos, que se tornam responsáveis pela manutenção e conservação dessas áreas.

Essa mudança beneficia inclusive loteamentos antigos, que podem aderir ao novo regime através da incorporação do condomínio. Com a transformação em condomínio, as áreas comuns passam a ser privadas e podem ser muradas, impedindo a entrada de pessoas estranhas.

A aprovação da Lei nº 13.465/2017 trouxe importantes mudanças na legislação dos condomínios, criando novas modalidades que legalizam práticas já existentes e oferecem soluções para antigos problemas.

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